香港裝修工程：全屋裝修報價、工序流程及揀公司全攻略

香港住宅及商業空間的裝修工程，雖然統稱為「裝修」，但實際因應單位用途、樓齡及業主預算可分為五大類型。準確判斷自己屬於哪一類，能避免報價失焦及揀錯裝修公司：

1. 全屋翻新

適用於樓齡 15 年以上、需要全面更換水電、地板、廚廁及木工項目的住宅。工程範圍由拆卸至執漏全包，工期一般 45–75 日，亦是市場上裝修公司最主要的業務類型。

2. 局部裝修

僅針對廚房、浴室、客廳或睡房等個別空間進行更新。常見於業主希望先解決最嚴重的空間（例如老化廁所），預算控制於 HK$30,000–80,000 之間。局部裝修牽涉的水電改動較少，工期普遍 7–21 日。

3. 入伙基本裝修

新樓入伙前的最低限度工程，主要包括牆身油漆、簡單木工（例如鞋櫃、電視櫃）、地板貼磚或膠板，以及窗簾掛軌。一般 20–30 日完工，預算 HK$50,000–150,000。許多新樓業主會選擇入伙基本裝修，留待住一兩年熟悉空間後再做全屋翻新。

4. 二手樓翻新

本質是全屋翻新，但因樓齡較高，往往涉及僭建處理、舊式水電系統更換（鐵喉變鍍鋅或銅喉）、結構牆驗證及防水層完全重做。費用一般比同呎數新樓全屋裝修高 15–25%，工期亦較長。

5. 商鋪裝修

包括食肆、零售店、診所、辦公室等。屬商業合約性質，須處理消防處圖則、食環署許可、屋宇署小型工程申報及業主批准信。預算因牌照種類差異極大，僅作為一般參考，本指南主力針對住宅裝修。

無論屬哪一類，動工前同時應規劃好裝修後清潔、油漆及（如涉及外牆或天台）防水工程等銜接工序，以免完工後反覆動工。

香港裝修市場常見三種報價方式，業主在比較不同裝修公司時，必須先弄清楚對方所採用之模式，否則無法準確比較。

典型呎數對應全屋裝修費用

• 400 呎細單位：HK$80,000–180,000，視乎是否更換廚廁；
• 500 呎標準三房：HK$120,000–240,000，含基本木工及油漆；
• 600 呎中等單位：HK$150,000–300,000，可加入設計感木工及實木地板；
• 800 呎以上大單位：HK$200,000–500,000+，常涉及拆改間隔、智能家居及高端石材。

香港裝修業協會（HKDeco）及消費者委員會均建議業主在收到報價單後，逐項核對「料件品牌型號」、「單位數量」、「單價」及「總額」，避免出現「總價合理但散項虛報」之情況。

本港住宅全屋裝修工程，由動工日計起一般以七大工序循序進行。雖然部分工序可同步進行（例如水電與防水），但工序的合理排序，正是判斷一家裝修公司是否專業的指標之一。

第 1 步：拆卸工程（3–7 日）

拆走原有地磚、牆身、木工及廚廁。本步驟須以厚實夾板及防火布保護升降機、走廊及大堂，並按業主立案法團指定時段棄置裝修廢料。一般大廈規定須於 7 日內完成最髒最嘈吵的階段。

第 2 步：泥水工程（10–20 日）

處理結構牆改動（須事先取得圖則確認非主力牆）、新建非結構牆、地台找平、貼磚及廚廁砌灶。泥水質素直接影響全屋觀感，是費用佔比最高的工序之一（通常 25–35%）。

第 3 步：水電工程（7–14 日）

包括重新拉電線、改插座位置、安裝燈位、更換水管喉具及網絡線。水電師傅須持有機電工程署「電業工程人員」註冊資格（俗稱 A 牌 / B 牌），業主應要求查看牌照。涉及更換主開關箱時，需向中電或港燈申請。

第 4 步：防水工程（3–7 日）

主要針對廚房、浴室及露台地台與牆身。市場標準為 5 年保用，並須完成 48–72 小時試水後再貼磚。詳見防水工程專題之材料及驗收流程。

第 5 步：木工工程（10–25 日）

包括睡房衣櫃、廚房櫥櫃、電視櫃、書桌、間房間隔等。木工屬最費時的工序，並會分為「工場製造」及「現場安裝」兩階段。優質木工會使用 E0 或 E1 級環保板材，並要求師傅出示認證標籤。

第 6 步：油漆工程（5–10 日）

包括天花及牆身打磨、上底油、刮灰、面油兩至三層。香港標準為立邦、Nippon、Dulux 等品牌乳膠漆，並要求師傅遮蓋好已完成之木工及地板。詳見油漆篇章。

第 7 步：執漏及裝修後清潔（3–5 日）

包括家具搬入前的全屋深層清潔、玻璃刮膠、地板拋光、矽酮膠補位及最終驗收。專業裝修後清潔會用三輪流程處理裝修塵，徹底清除 PM2.5 級懸浮粉塵，再進行業主驗樓收貨。

香港絕大多數住宅單位均屬多層大廈，動工前須得到業主立案法團或物業管理公司之書面批准。違反法團規定屬最常見的裝修爭拗源頭，業主不可掉以輕心。

1. 噪音管制時段

根據環境保護署《噪音管制條例》（第 400 章）及《建築噪音許可證制度》，住宅樓宇之裝修工程嘈吵作業（例如電鑽、切磚）一般只准在星期一至六上午 7 時至下午 7 時進行，星期日及公眾假期則完全禁止。大部分大廈法團會進一步收緊至上午 9 時至下午 6 時。

2. 公契及樓宇規約

大廈公契（DMC）會列明禁止改動之項目，例如外牆顏色、窗框款式、結構牆、防火門等。業主動工前應索取最新版本之裝修守則，並由裝修公司簽署「同意遵守」聲明。

3. 升降機及大堂保護

大部分大廈要求裝修期間以保護膠墊鋪滿升降機及大堂地面，並繳付 HK$3,000–10,000 之裝修按金（俗稱「按櫃」），完工後驗收無損始可發還。

4. 業主立案法團申請

典型申請文件包括：

• 裝修工程申請書（列明工序、預計動工及完工日期）；
• 裝修公司之商業登記證副本；
• 第三者公眾責任保險（一般要求保額 HK$1,000 萬以上）；
• 勞工保險證明；
• 裝修按金。

申請審批一般需時 7–14 個工作天。涉及搭棚或外牆工程時，須一併提交搭棚申請及承建商註冊資料。

香港屋宇署於 2010 年實施《建築物（小型工程）規例》，將部分原本須入則的工程列為「小型工程」，由註冊小型工程承建商或專業人士進行，再向屋宇署遞交申報。違反者可被檢控，最高罰款 HK$200,000 及監禁 1 年。

三類小型工程

• 第 I 類：較高風險，例如建構石屎簷篷、外牆招牌等，須事先向屋宇署申報；
• 第 II 類：較低風險，例如安裝晾衫架、棚架；
• 第 III 類：最低風險，例如更換窗戶玻璃、小型平台地台防水。

住宅常見涉及小型工程包括：天台搭建玻璃屋、平台加建花棚、外牆冷氣機平台、廁所開窗、間隔牆改動等。業主切勿單憑師傅口頭表示「OK 嘅、唔使入則」就動工。

僭建物的處理

若購入二手樓發現僭建物，業主對僭建物負法律責任（即使非自己加建）。屋宇署可隨時發出清拆令，業主須自費清拆並聘請註冊承建商進行。動工前建議委託測量師或驗樓師檢視樓宇圖則及僭建情況，並於合約上列明清拆責任由買家或賣家承擔。

合資格之裝修公司會於報價單上清楚列明：「凡涉及屋宇署小型工程之項目，由註冊小型工程承建商進行並完成申報，相關費用獨立計算」。如報價含糊或公司聲稱「我哋好熟，幫你做唔使理屋宇署」，業主應主動拒絕。

同一單位的裝修工程，可透過三種方式承包，價錢差距可達 30%，但風險程度同樣有別。

裝修公司

具商業登記、實體寫字樓及第三者責任保險；通常由項目經理統籌泥水、水電、木工、油漆等師傅。優點是出事有公司負責，並可開正式單據及合約；缺點是費用包含管理及辦公室開支，自然較貴。

裝修師傅

由個人師傅承接全屋工程，再分判其他工序給相熟同行。價錢較低，但若師傅本身不擅長某些工序（例如電工），分判師傅之質素變數較大。建議要求師傅出示過往作品照片及客戶聯絡電話。

業主自選分判

業主自行找泥水、水電、木工、油漆等獨立師傅。慳錢但極度耗時：業主須親自協調工序銜接、檢查交收，並承擔工序失誤帶來的爭拗。本港具經驗的業主，平均仍需 60–90 日全程跟進，並要每星期到場 2–3 次。

對首次裝修的業主而言，選擇裝修公司或具規模之裝修師傅之風險回報比最佳。慳 10–20% 但日後出現爭拗的時間成本，往往遠高於差價。

消費者委員會多份《裝修工程投訴年度報告》均指出，超過一半裝修爭拗源自合約條款不清或業主沒有正式書面合約。即使是熟人介紹，合約仍是必要的保障文件。

1. 付款分期

本港裝修業之典型分期為 「3-3-3-1」：

• 簽約 30%（俗稱訂金）；
• 泥水及水電完成 30%；
• 木工及油漆完成 30%；
• 驗收交收 10%（保留 1 年作執漏按金）。

切勿一次性付清，亦切勿動工前已支付 50% 以上。

2. 物料規格

合約須列明每項主要物料之品牌、型號、產地及數量，例如「廚櫃面板 ‧ EGGER E1 級防潮飾面板 ‧ 德國 ‧ 18mm」，而非「優質木板」。沒有明確型號的合約等同沒有規格。

3. 完工日期及延期罰款

合約應寫明預計動工日、預計完工日，以及每延誤一日之罰款（市場常見 HK$300–800/日，上限為合約總額 5%）。如因業主臨時加單而延期，則須另立補充合約延長日期。

4. 加單及變更程序

所有加減項目須以書面（WhatsApp 文字或正式變更單）紀錄，並標明新增金額。未經業主書面確認的加單，業主有權拒付。

5. 保用期及執漏條款

市場標準為整體工程 1 年保用、防水 5 年、木工結構 2 年。合約須列明保用期內回應時間（一般 7 日內上門）、不保事項（自然損耗、人為破壞）及處理流程。

6. 爭議解決方式

建議寫明若有爭議，先由香港裝修業協會（HKDeco）或消費者委員會調解；調解不果再循小額錢債審裁處或法庭處理。

消費者委員會 2023 年共接獲超過 350 宗裝修工程相關投訴，總損失金額超過 2,800 萬元，當中以下五類陷阱最為常見：

1. 走數及無牌經營

裝修公司收取訂金後失蹤，部分屬「擺檔式」公司，動工前先收 30–50% 訂金，再以各種理由拖延；查無下文後業主始發現公司商業登記已撤銷。對策：於公司註冊處網上查冊核實公司狀態，並要求對方提供 3 年內已完成工程之客戶聯絡電話。

2. 報價無單價、總額虛報

報價單僅列「全屋裝修 HK$200,000」，無逐項拆分。動工後不斷以「呢樣唔包」、「實際情況比預期難搞」加價。對策：堅持要求逐項報價，並寫明哪些項目屬「執到先做」之 provisional sum，動工前須業主同意。

3. 偷工減料

常見手法包括：木工以較薄之 12mm 板代替合約 18mm 板、油漆少髹一層、防水底油省略、磁磚用較平品牌調包。對策：要求每項主要材料於到場時拍照記錄品牌標籤，並由業主或代表現場驗收。

4. 不必要工序

例如建議業主拆走仍然完好的鐵閘、或推銷昂貴智能家居系統。對策：先向另一家裝修公司取得獨立意見（即 second opinion），如同一項目兩家觀點分歧，再請第三方驗樓師判斷。

5. 完工前加單拒交收

裝修接近尾聲時，公司聲稱業主「加咗好多嘢」，要求補錢始可入場驗收，否則扣起最後一期。對策：所有加項必須事前以書面確認；如公司於完工前突然要求補價，業主應立即聯繫消費者委員會或律師。

正規裝修公司會樂意接受文字記錄、項目逐項簽收，並提供 5 個以上近期客戶之 WhatsApp 聯絡作參考；若對方對任何書面要求顯得抗拒，本身已是警號。

消費者委員會每年公布《裝修工程投訴統計》，近年數據顯示糾紛集中於以下五類，業主在簽約前應有所警惕：

典型案例 1：磁磚大面積空鼓

業主於完工後 3 個月發現浴室及廚房地磚多處空鼓。裝修公司聲稱「天氣潮濕造成」拒絕保用。消委會介入後，發現原因是泥水師傅未按標準塗抹瓦匠粉漿，最終公司賠償 HK$25,000 並重做。

典型案例 2：木工尺寸與圖則不符

業主訂造的廚房櫥櫃較圖則窄 3 公分，影響嵌入式洗碗碟機安裝。裝修公司聲稱「合理工程誤差」。經 HKDeco 調解後判斷誤差超出業界標準（±1mm），公司須重新訂造。

糾紛預防三大要點

1. 圖則化：所有改動位置以圖則紀錄，並由雙方簽署確認；
2. 階段驗收：每完成一個工序（如水電、防水）即拍照存檔並簽收；
3. 付款與進度同步：嚴守 3-3-3-1 分期，絕不於相應工序未完成前提早付款。

香港未設「裝修公司」獨立發牌制度，但具質素之裝修公司均具備以下特徵。建議業主以此 7 項作為硬性挑選標準：

1. HKDeco / HKIDA 會員資格：香港裝修業協會（HKDeco）及香港室內設計協會（HKIDA）之會員均接受協會操守守則約束，發生爭議時可向協會調解。
2. 有效商業登記及實體地址：可於公司註冊處網站查冊核實成立年份及董事資料。
3. 5 年以上營運紀錄：成立未滿 5 年之公司倒閉風險較高，特別是收訂金後未動工的時段。
4. 第三者責任保險及勞工保險：第三者保額至少 HK$1,000 萬，覆蓋工人於施工期間意外導致鄰居受損之賠償。
5. 過往作品實證：要求對方提供 5 個以上近期完成項目的相片或業主聯絡，並親身致電至少 2 位前客戶查詢。
6. 具備註冊小型工程承建商資格（如涉及）：可於屋宇署網站查核 MWC 註冊編號。
7. 清晰書面合約及報價：報價單詳列品牌型號、數量及單價；合約包含付款分期、罰款及保用條款。

同時比較三家報價

建議以同一份要求清單（包括呎數、項目、品牌等級）邀請三家裝修公司報價。若三家報價相距 30% 以上，最低者極可能省略材料或工序；最高者可能加入不必要項目。一般以中位報價配合上述 7 項檢查作出選擇，性價比最高。

動工後，業主即使委託裝修公司全程處理，仍應每星期主動到場 1–2 次監察進度，避免問題累積至完工才發現。

1. 訂立工序進度表

動工前要求裝修公司提供書面進度表（甘特圖），列明各工序預計起止日期。每星期到場時對照進度表，提前發現延誤。

2. 每階段拍照存檔

由業主或代表於每個工序完成時，拍攝詳細相片，包括水電喉管走線、防水底油、木工內部結構等被覆蓋的工序。這些相片是日後保用爭議時最有力的證據。

3. 與項目經理建立 WhatsApp 群組

與裝修公司項目經理建立專屬群組，每日由師傅或項目經理上載當日進度照片。所有加減項目均以文字確認，避免日後爭拗。

4. 階段驗收簽收

嚴格按合約之付款分期，每完成一個階段即進行驗收簽收。例如水電完成後檢查所有插座是否通電、燈位是否正確、水管試壓是否合格，再放第二期款項。

5. 善用第三方驗收

大型工程（HK$200,000 以上）或業主長期不在港者，可委託獨立驗樓師於關鍵階段（防水、水電、完工）到場驗收，費用約 HK$2,500–6,000/次，但可大幅降低後期出問題的成本。詳見驗樓專題。

避免完工前一次性大量加單

許多業主於工程末段才發現有些細節未做（例如多加插座、增加掛畫位）。這些臨時加單通常以高於原報價之單價計算，且常成為延誤完工的藉口。建議於設計階段一次過考慮全面，動工後盡量避免加單。

致電裝修公司報價前，建議業主先準備以下資料，可大幅加快報價及減少誤差：

• 單位面積（建築呎、實用呎）；
• 樓齡及樓宇類型（私樓 / 居屋 / 公屋）；
• 單位現況相片及平面圖；
• 裝修類型（全屋 / 局部 / 入伙基本 / 二手翻新）；
• 預算範圍（不必透露上限，但須讓對方知道是 15 萬或 50 萬級別）；
• 傾向的設計風格參考（北歐、現代、日式、和洋等）；
• 業主立案法團之裝修守則副本；
• 預計入伙或動工日期。

正式落單時，請要求裝修公司書面確認以下七點：(1) 詳細逐項報價單、(2) 物料品牌型號、(3) 預計動工及完工日期、(4) 付款分期及罰款條款、(5) 保用期及範圍、(6) 加單變更程序、(7) 爭議解決方式。本平台所推介之裝修公司均接受文字報價、階段驗收及消委會調解條款；若公司對上述任何一項抗拒，本身已是業主應該迴避的警號。