驗窗：強制驗窗計劃流程、收費及罰則全攻略

強制驗窗計劃（Mandatory Window Inspection Scheme，下稱 MWIS）是屋宇署根據《建築物條例》（香港法例第 123 章）及《建築物（檢驗及修葺）規例》（第 123P 章）推行的法定計劃。計劃要求樓齡達 10 年或以上的私人樓宇（不高於 3 層的住用樓宇除外），其所有窗戶必須由註冊檢驗人員（Registered Inspector，俗稱 RI 或「合資格人士」QP）進行檢驗，並由註冊小型工程承建商進行所需修葺。

計劃自 2012 年 6 月 30 日起實施，目的是保障公眾安全，減低墮窗意外。屋宇署每年抽選約 5,800 棟樓宇發出法定通知，業主於接獲通知後須在限期內委任註冊檢驗人員，並完成所有指定窗戶的檢驗及修葺工程。

MWIS 與 強制驗樓計劃（MBIS）屬同一條例下的姊妹計劃，但兩者門檻、周期及範圍均有分別，業主切勿混淆。本指南專門針對驗窗的法定要求、收費水平及執行細節，協助您依法在 6 個月內委任合資格人士。

根據屋宇署網站列明，MWIS 適用範圍如下：

• 樓齡 10 年或以上的私人樓宇
• 樓宇高度超過 3 層的住用或綜合用途樓宇
• 所有非住用樓宇（如商廈、工廈），不論高度，只要樓齡 10 年以上均屬涵蓋

以下情況可獲豁免：不高於 3 層的純住用樓宇（例如丁屋、村屋、低層唐樓住宅）；以及已被屋宇署列為「危險樓宇」並進入修葺令程序的個案，將按更嚴格規定處理。

須注意，「窗戶」涵蓋所有外牆窗、共用走廊窗、樓梯間窗、外露天井窗及天窗等。業主立案法團負責公用地方的窗戶，個別業主則負責自己單位內所有窗戶。若您單位內裝設了 鋁窗或其他類型窗戶，全部均屬於檢驗範圍。

MWIS 的法定驗窗周期為每 5 年一次。即同一單位的窗戶通過檢驗並提交合規證明書後，屋宇署於 5 年內不會就同一批窗戶再次發出強制驗窗通知。

對比下，MBIS 強制驗樓的門檻為樓齡 30 年或以上，周期為每 10 年一次。換言之，一棟 30 年樓齡的私人大廈，可能會在同一年內同時收到 MBIS 及 MWIS 通知，業主立案法團需同步處理兩項工程。

業主收到通知後須於指定日期前完成檢驗及修葺，並透過註冊檢驗人員提交合規文件至屋宇署，方可重設 5 年周期。

坊間有不少「驗窗師傅」或「鋁窗師傅」，但並非所有師傅都能簽發 MWIS 法定文件。根據屋宇署規定，只有以下兩類人士屬「合資格人士」（Qualified Person，QP）：

• 註冊檢驗人員（Registered Inspector，RI）：須為註冊建築師、註冊工程師、註冊則師或註冊測量師，並完成屋宇署認可的窗戶檢驗訓練課程，註冊於屋宇署 RI 名冊。
• 註冊小型工程承建商：負責執行修葺工程，須由 QP 監督。

業主可於屋宇署網站查閱「註冊檢驗人員名冊」核實人選資格。註冊檢驗人員必須親身到場巡查、撰寫報告、監督修葺，並於完工後簽署相關 MWI 表格。一般「驗窗師傅」如未持 RI 資格，只能擔任「跟工」或「執行修葺」的角色，不能獨立簽發合規證明。

若業主誤聘無資格人士簽發文件，屋宇署有權拒絕接納提交，並追究責任。建議業主於委任前要求對方出示註冊編號及保險證明。

當屋宇署向您送達強制驗窗法定通知（俗稱「驗窗信」）後，業主或業主立案法團須依以下時間表完成程序：

1. 6 個月內：委任註冊檢驗人員（RI），並向屋宇署提交 MWI 1 表格通知委任。
2. RI 安排現場檢驗：包括單位內所有窗戶及公用部分窗戶。
3. 若無需修葺：RI 於 14 天內遞交 MWI 2a 表格（合規證明書）。
4. 若需修葺：業主聘請註冊小型工程承建商，由 RI 監督施工，完工後遞交 MWI 2b 表格。
5. 9 個月內：完成所有公用部分窗戶之檢驗及修葺（適用於業主立案法團）。
6. 屋宇署審批：一般於 4 至 8 星期內以信件確認合規，重設 5 年周期。

業主於收信後切勿拖延，亦不應自行委任非註冊人員。若期內無法完成（例如承建商檔期緊湊），應主動以書面方式向屋宇署申請延期，以避免被檢控。

註冊檢驗人員到場後，會逐扇窗根據屋宇署《窗戶檢驗作業守則》進行 5 大項目檢查：

• 五金部分：包括鉸位、手柄、鎖具、鉚釘、螺絲是否生鏽、鬆脫、變形或缺失。
• 玻璃：檢查爆裂、刮花、固定膠條老化、玻璃與框架是否緊貼。
• 框架：鋁框或鋼框有否變形、腐蝕、開焊；窗框與牆身連接位有否鬆動。
• 防水：窗台、窗邊、窗角是否滲水、發霉、批盪剝落。
• 密封劑（Silicone / 玻璃膠）：是否硬化、龜裂、剝離。屋宇署建議每 5 至 8 年更換一次密封劑。

RI 會為每一扇窗拍照、編號、記錄問題，並於報告中列明須修葺項目。整個檢驗過程一般 1 至 2 小時可完成，視乎窗戶數量。業主應於檢驗當日提供電源及打開所有窗戶以便檢查。

如業主已自行更換鋁窗並保留發票及承建商註冊資料，可向 RI 出示以加快流程；但即使是全新窗戶，仍須由 RI 親身檢驗及簽發文件。

香港市場驗窗收費並無統一定價，但根據業內慣例及多家承辦商報價，2026 年參考水平如下：

收費應包含以下項目：RI 親身到場費、報告撰寫、所有 MWI 表格之填寫及遞交、屋宇署溝通跟進。如報價未列明，您應主動查問是否另收「文件費」或「行政費」。坊間有低價陷阱以 HK$800 報價招徠，但完成後額外索取數千元文件費，業主簽約前務必確認總價。

若您單位涉及大量修葺，建議要求 RI 於檢驗後出具書面維修清單及單項報價，方便比較不同承建商的工程費。

強制驗窗計劃下，責任分工清晰：

• 業主立案法團（或管理公司）：負責大廈公用地方的窗戶，包括走廊窗、樓梯間窗、大堂窗、天台機房窗等。法團須以大廈名義委任一名 RI 統籌，費用由業主按管理費比例分攤。
• 個別業主：負責自己單位內所有窗戶，包括客廳、睡房、廚房、廁所、工作平台之窗戶。業主可自行委任 RI，亦可參加法團的集體委任以享較低價錢。

實務上，多數業主立案法團會就整棟大廈統一招標一名 RI，並開放讓個別業主以「優惠價」一同檢驗。集體驗窗有以下好處：

• 單位平均成本下降 20%–40%
• RI 對大廈結構熟悉，可協同 MBIS 處理
• 統一遞交文件，減少屋宇署反覆查詢

但業主有權拒絕法團安排，自行另聘 RI。建議業主於法團公告招標時參與業主大會，了解 RI 資歷、保險、過往項目，方作決定。

無視屋宇署法定通知屬刑事罪行。根據《建築物條例》第 123 章的相關條文，業主若無合理辯解而未能於限期內委任 RI 或完成檢驗及修葺，可被檢控並承擔以下後果：

• 首次定罪罰款最高 HK$25,000 及監禁 3 個月
• 持續違例：每日罰款 HK$2,000
• 阻撓檢驗：另罰款 HK$10,000 及監禁 6 個月
• 拒絕分擔費用（業主立案法團情況）：可罰款 HK$25,000
• 屋宇署代辦修葺：政府可委派承建商代為進行工程，事後向業主追討實際費用 + 20% 監督費

除了金錢及刑事責任，留有「驗窗紀錄」缺失或被檢控紀錄會影響日後物業放售或承造按揭。銀行於物業估價及審批按揭時，會查閱土地註冊處的 MWIS 通知及檢控紀錄，影響估值與利率。

因此建議業主於收信後 14 日內即與註冊檢驗人員聯絡，預留充足時間完成法定程序。

合規的驗窗報告由註冊檢驗人員撰寫並簽署，應包含以下基本資料：

• 樓宇地址、單位、業主姓名、報告日期
• RI 姓名、註冊編號、所屬公司、保險編號
• 窗戶總數、編號及位置平面圖
• 每扇窗的檢驗照片（現場拍攝，註明日期）
• 每扇窗的狀況評級（合格 / 須修葺 / 須更換）
• 修葺建議及預計費用
• RI 簽署及蓋章、註冊小型工程承建商簽署（如涉修葺）
• 須隨報告附上之 MWI 表格（MWI 1 / 2a / 2b）

業主應保留報告正本及屋宇署回函至少 5 年，以備下次驗窗或物業交易時查閱。若您日後出售物業，買方律師會要求出示最近一次的 MWIS 合規證明書。

根據業內統計，逾 7 成單位驗窗後均需進行至少一項修葺。最常見項目及參考費用如下：

若您單位涉及大規模外牆滲水，可能需要由註冊小型工程承建商搭棚進行外牆批盪及防水工程，費用另計。建議業主於確認修葺清單後，向至少 3 家承建商索取報價比較。

不少業主誤把驗窗與驗樓混為一談。兩者實質上是兩套獨立的法定計劃，但有部分重疊：

當大廈樓齡同時超過 30 年，屋宇署可能同步發出 MBIS 及 MWIS 通知。建議業主立案法團統一招標同一名 RI 同時處理兩項，可節省 10%–20% 行政及監督費，並縮短整體工程時間。

市面驗窗公司良莠不齊，業主於委任前應核實以下 5 項：

1. RI 註冊編號：要求對方提供屋宇署註冊檢驗人員編號，並於屋宇署網站「註冊檢驗人員名冊」核實。
2. 承建商註冊：負責修葺的承建商必須持有屋宇署「註冊小型工程承建商」牌照。
3. 第三者責任保險：要求出示有效保單，建議保額不少於 HK$1,000 萬。
4. 報價清晰：書面報價須列明檢驗費、修葺費、表格費、屋宇署遞交費，避免後加項目。
5. 過往項目參考：詢問過往於類似樓宇之驗窗紀錄，並查看業主立案法團評價。

切勿單純以最低價選擇。若報價遠低於市場平均（如低於 HK$800/單位），極可能屬無註冊人員、文件由他人代簽的個案，業主最終可能被屋宇署拒收文件，須重新驗窗。