驗樓全攻略：收樓前必讀的香港驗樓流程及收費指南

驗樓（Property Inspection）是指由具備建築及工程背景的驗樓師，在交樓、收樓或買賣樓宇期間，按照系統化的程序逐項檢查單位的結構、防水、機電裝置及裝修飾面，並把所有缺陷以照片、文字及位置標示形式記錄成報告。

在香港，驗樓的重要性遠超「執手尾」這麼簡單。對新樓買家而言，驗樓報告是向發展商主張缺陷保養期（DLP, Defects Liability Period）內修補責任的關鍵憑據；對二手樓買家而言，驗樓結果可成為議價、退訂或要求賣方承擔維修費用的依據。對舊樓業主而言，按《建築物條例》（香港法例第123章）展開的強制驗樓計劃（MBIS）更是法定責任，不容忽視。

您可以把驗樓理解為交樓前的「全身體檢」：當下不檢查，日後一旦出現滲水、批盪剝落或結構問題，往往要由業主自行承擔維修開支，金額隨時由數千元飆升至數十萬元。一份專業驗樓報告，正是把潛在風險量化、書面化的最有效工具。

很多買家以為驗新樓與驗二手樓大同小異，實際上兩者目的不同，檢查的重心亦有顯著差別。

新樓驗樓：以「索償缺陷」為目標

新樓驗樓主要在發展商交樓階段進行，目的並非評估結構安全（畢竟剛取得入伙紙），而是趕在滿意紙簽署及缺陷保養期屆滿前，把所有裝修缺陷整理成清單交回發展商修葺。常見項目包括：批盪空鼓、玻璃花痕、廚櫃門縫不齊、潔具刮花、地台不平、油漆色差、窗框漏風漏水等。

二手樓驗樓：以「風險評估」為目標

二手樓驗樓則着重評估單位於成交後可能衍生的維修風險。驗樓師會仔細檢查滲水痕跡、僭建及間隔改動、廁所地台防水、喉管鏽蝕、冷氣排水、電力負荷、原裝裝修是否已過保用期等。對買家而言，這些資料有助於：

• 判斷是否需於成交前要求賣方修補
• 預留入伙後的裝修預算
• 議價時提出具體理據，避免空口無憑

由於二手樓樓齡及狀況差異極大，二手樓驗樓報告往往較新樓更厚，所需時間亦較長。

香港市場上，「驗樓」服務由多種專業背景的人員提供，但其資歷、職能及法定地位並不相同。簽約前，建議您先弄清楚三者分別。

一般單位收樓只需要驗樓師；但如涉及滲水源頭爭議、面積爭議或屋宇署命令，公正行的註冊測量師報告往往較具份量。若涉及結構安全或入則，則必須由結構工程師處理。

香港驗樓師的收費並沒有官方公價，但市場已形成相對穩定的定價區間。常見計費方法有三種：

• 按實用面積計算：約HK$3至HK$5一呎，最常見於新樓驗樓。
• 按單位包價：以面積區間劃分，包初驗加一次複驗。
• 按項目計算：例如單獨驗滲水、驗門窗或驗水電，多用於補測。

2026年香港驗樓收費參考

另外，強制驗樓計劃（MBIS）屬於整幢樓宇的法定檢驗，由註冊檢驗人員（RI）連同註冊承建商執行，收費以整幢計算，市場常見於HK$50,000至HK$300,000以上，視乎大廈規模、外牆面積及搭棚需要而定，與單位驗樓性質截然不同。

選擇驗樓師時，價錢只是其中一個指標，您更應留意對方是否包複驗、報告是否中英對照、有否附帶平面標示圖、以及一旦缺漏項目如何處理。

對新樓買家來說，由收樓信寄出至正式入伙，整個流程其實是一場與發展商「修補時間表」的賽跑。以下是典型6個階段：

1. 收到收樓信：發展商通知您可於指定日期到場驗收，準備好身份證、買賣合約副本及驗樓師委託書。
2. 預約驗樓師：建議於收樓前2至3星期落實檔期，旺季（樓盤集中入伙月份）熱門驗樓師往往一位難求。
3. 正式收樓及初驗：驗樓師到場逐項記錄缺陷、量度尺寸、測試水電及門窗，整個過程一般需2至4小時。
4. 提交缺陷清單（Defect List）：將報告交予發展商客戶服務部，並要求書面確認收悉日期，作為DLP保養期計算起點。
5. 發展商安排維修：保養期內，發展商指派裝修判頭跟進，您可要求逐項核對，避免「補完再裂」。
6. 複驗及收尾：維修完成後再請驗樓師回到現場確認，遺留問題列入第二輪修補清單，直至所有項目處理妥當。

提醒您，新盤的缺陷保養期多數為交樓後6至12個月，部分高端樓盤可達24個月。期內發現的結構或裝修問題，原則上仍可向發展商追討，因此早期驗樓的記錄尤其關鍵。

香港二手樓交易普遍以「現狀交吉」進行，這意味着單位簽約後出現的問題，多數由買家自行承擔，除非合約中另有列明。在這個前提下，驗樓便成為買家保護自己的關鍵步驟。

建議在以下時機安排驗樓

• 簽臨時買賣合約前：發現重大問題仍可選擇不落訂，避免損失大額按金。
• 簽臨約後、簽正式買賣合約前：把缺陷寫入合約附件，要求賣方於成交日前修補。
• 銀行估價前：若懷疑有僭建或間隔改動，提早處理避免估價不足影響承造按揭。

驗樓報告在議價中的實際應用

當報告列出明確缺陷及修復估價，例如「主人房牆身有舊滲水痕，估計修補費HK$15,000」，您便有具體理據要求調整成交價。沒有報告，買賣雙方往往各執一詞，最後不了了之。

若涉及複雜的跨層滲水或結構懷疑，可在驗樓師建議下，再委託公正行的註冊測量師作進一步調查，將報告作為日後追討的依據。

強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme, MBIS）由屋宇署根據《建築物條例》（香港法例第123章）及《建築物（檢驗及修葺）規例》（第123P章）執行，目的是透過強制性檢驗及維修，預防舊樓老化引致的公眾安全問題。

適用範圍

• 樓齡達30年或以上的私人樓宇。
• 不包括不超過3層的住用樓宇。

主要規定

1. 屋宇署選定樓宇後，向業主立案法團或業主發出法定通知。
2. 業主須委任註冊檢驗人員（Registered Inspector, RI），就大廈公用部分、外牆、伸出物及招牌進行訂明檢驗。
3. 如檢驗發現須維修，業主須委任註冊承建商在RI監督下完成訂明修葺工程。
4. RI須將完成情況呈交屋宇署備案。

常見問題與罰則

業主若未能於指定限期內完成檢驗及維修，屋宇署可採取執法行動，包括發出強制執行命令及檢控，違例業主可被罰款及監禁。如有合理原因未能準時完成，可向屋宇署提出書面延期申請。

請留意，MBIS檢驗的是整幢樓宇的公用部分及外牆，與您個別單位內部的驗樓並不相同；但兩者在「保障物業價值」的角度上是相輔相成的。

香港樓宇普遍面對潮濕、震動及高密度施工等挑戰，以下是驗樓師最常記錄的缺陷類別：

• 滲水及水漬：常見於廁所天花、廚房後方牆身、窗台底及外牆滲漏位置。新樓多因防水層接駁不善，二手樓則多因樓上單位喉管老化。
• 批盪空鼓：以小鎚或硬幣輕敲牆身，若聲音空洞代表批盪與牆身脫離，日後容易剝落。
• 地台不平：以水平尺及小球測試，落差超過業界一般可接受範圍時，可影響傢俬安裝及排水。
• 門窗變形：包括鋁窗膠邊脫落、玻璃花痕、門縫過闊、關門時「卡卡聲」等。
• 機電裝置問題：插座無電、漏電掣未能跳掣、煤氣總掣鏽蝕、冷氣排水管錯接。
• 喉管漏水及反味：U型隔氣不足、防臭碗錯位、廚廁地台去水位附近積水。
• 牆身傾斜：罕見但嚴重，多出現於僭建改動後的單位，需由結構工程師進一步評估。

專業驗樓報告會把每項缺陷標示位置、加上現場照片並建議修補方法，讓您能清晰地與發展商或承建商溝通。

香港目前並沒有「驗樓師」單一法定註冊資格，因此業界普遍以專業學會背景作為參考。建議您按以下5個要點篩選：

1. 專業背景：是否具備香港工程師學會（HKIE）、香港測量師學會（HKIS）、香港屋宇裝備工程師學會或香港工地監督學會（HKICW）會員資格。
2. 實務經驗：是否曾處理同類樓盤（例如同一發展商、同類間隔）的驗樓個案，能否提供案例分享。
3. 儀器設備：除水平尺、驗電筆外，有否使用紅外線熱成像儀、濕度計、內窺鏡等專業儀器，提升滲水及空鼓檢測準確度。
4. 報告質素：可否提供樣本報告，留意是否中英對照、是否標示在平面圖上、缺陷照片是否清晰並附位置。
5. 合約細節：複驗次數、額外項目收費、報告交付時限、保險責任及付款方式須白紙黑字寫明。

業界亦有部分公司由註冊測量師或公正行直接提供驗樓服務，由於團隊本身具備測量及估價背景，對涉及面積、僭建、滲水等爭議的個案處理較有經驗，您可按單位實際情況選擇合適的服務商。

一份合格的香港驗樓報告，應該足以讓您直接拿給發展商客戶服務部或律師處理。以下是業界常見的12項元素：

1. 單位基本資料（地址、樓盤、面積、樓齡、收樓日期）
2. 驗樓師姓名及所屬學會會員編號
3. 驗樓日期、時段及在場人士
4. 驗樓範圍及限制（例如未能掀開假天花、未能拆牆）
5. 使用儀器清單
6. 逐房分項缺陷清單
7. 每項缺陷的位置（配合平面圖標示）
8. 現場彩色照片，並有缺陷圈示
9. 建議修補方法及優先次序
10. 整體單位狀況評語
11. 複驗安排及聯絡方法
12. 免責條款及報告有效期

若您日後需要把報告作為與發展商或賣方的正式書面通知，建議透過律師樓或具郵戳的方式寄出，並保留所有回覆紀錄，以免被質疑通知時效。

互聯網上不乏「自己驗樓清單」，是否真的可以省下幾千元自行處理？我們的建議是：可以自驗，但不要完全取代專業驗樓。

DIY 驗樓的合理用途

• 初步篩查單位整體狀況，決定是否落訂購買。
• 驗樓師到場前的「熱身」，先記下明顯問題，現場再請對方確認。
• 複驗後自行追蹤已修補項目是否再度出現問題。

建議委託驗樓師的情況

• 涉及向發展商索償或與賣方議價，需要具公信力的報告。
• 單位面積較大、間隔複雜或屬複式、村屋等非典型物業。
• 懷疑有滲水、僭建、結構問題等需專業儀器判斷的個案。
• 業主立案法團就大廈整體狀況需要工程意見。

簡而言之，DIY適合「觀察」，但牽涉金錢、合約及法定責任時，由具備工程或測量背景的人員出具報告，會大幅提升您在談判桌上的籌碼。

驗樓只是發現問題的第一步，真正考驗業主的是把缺陷有系統地處理掉。常見後續工程包括滲水修復、批盪及油漆修補、喉管更換、鋁窗及玻璃處理、機電工程等，部分項目須配合強制驗窗計劃（MWIS）要求一同處理。建議您把驗樓報告交給負責後續工程的承辦商作為「施工依據」，避免日後出現「我以為已經整好咗」的爭議。